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Tipps zur Schadensprävention und Einschätzung der Risiken

Baustelle nebenan, wie schütze ich mein Haus?

baustelle_nebenanDer Neubau ist gerade bezogen oder der Altbau aufwändig saniert, da rücken zum Schrecken des Bauherrn die Bagger an, weil in der Straße der Kanal erneuert wird. Oder der Nachbar kommt vorbei und teilt mit, dass er sein Haus vergrößern oder vollständig erneuern will und dazu Ihre Zustimmung benötigt.

Generell will man ja kein Nörgler oder Spielverderber sein und möchte um des lieben Friedens willen zustimmen. Doch wie schützt man sich dagegen, dass das eigene Haus im Zuge der Baumaßnahme geschädigt wird?

Grundsätzlich benötigt der Nachbar für alle Änderungen, die einer baubehördlichen Genehmigung unterliegen und die eine Veränderung der Bestandsituation bedingen, eine nachbarschaftliche Zustimmung , was im Einzelnen im jeweils anzuwendenden Baurecht geregelt ist. Jeder, der eine Änderung durchführen will und damit den bestehenden Zustand stört, ist damit im Rahmen der gesetzlichen Regelungen haftbar und hat die Bestimmungen des BGB sowie der technischen Regelwerke einzuhalten. Damit hat er auch alle sich daraus ergebenden Kosten und Schäden zu tragen. Ihr Ansprechpartner ist in solchen Fällen immer der Bauherr bzw. sein offiziell bestellter Vertreter

Diese Situation wird auch immer wieder durch die Rechtsprechung bestätigt, und das gibt Ihnen auch eine relativ starke Stellung. Die Durchsetzung ihrer berechtigten Interessen ist aber nicht immer einfach. Wie die Erfahrung zeigt, ist das leider ohne anwaltliche Hilfe oft nicht oder nur begrenzt möglich.

Im Folgenden einige Anregungen, wie man in solchen Fällen vorgehen kann. Allerdings befasse ich mich hier nur mit den bautechnischen Problemen. Ein separates Feld wären dann noch nachbarschaftliche Regelungen, wie z.B. Abstandsflächen, grundbuchamtliche Eintragungen usw.

 

1 Klären der Situation

risse-im-hausGrundsätzlich besteht ein Unterschied zwischen privaten und öffentlichen Bauvorhaben, wie z.B. Kanalbau, Verbreiterung der Straße, Verlegung neuer Leitungen usw. Bei allen diesen Projekten besteht ein öffentliches Interesse und die Arbeiten sind zu dulden. Für die Durchführung können Sie jedoch durchsetzen, dass alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden Ihr Eigentum zu schützen. Das kann z.B. bedeuten, dass ein bewegungsarmer Baugrubenverbau eingesetzt wird oder das keine Rammarbeiten erlaubt sind.

In jedem Fall müssen Sie darauf bestehen, dass eine Beweissicherung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt wird, bei der vor Baubeginn Ihr Haus untersucht wird und alle bereits vorhandenen Schäden dokumentiert. Es ist darauf zu bestehen, dass ihnen das Beweissicherungsgutachten vor Beginn der Baumaßnahme ausgehändigt wird, damit eine erste Überprüfung auf Vollständigkeit etc., durchgeführt werden kann. Dies sollte durch hinzugezogene Baufachleute geschehen.

Nach Beendigung der Baumaßnahme erfolgt dann eine zweite Begehung, bei der neue mögliche Schäden dokumentiert werden. Sind neue Schäden dokumentiert, werden ihnen entsprechende Entschädigungsleistungen angeboten, die leider oft sehr niedrig angesetzt sind, im Vertrauen darauf, dass sich die Betroffenen nach anfänglicher Ablehnung mit dem angebotenen Betrag zufrieden geben. Meist reicht der Betrag gerade dazu aus, einige Risse zuzuspachteln und zu überstreichen. Damit wird aber, abhängig natürlich von der Schwere des Schadens, oft kein ausreichender Ausgleich geschaffen.

Deshalb ist es zu empfehlen, insbesondere dann, wenn die Schäden über Haarrisse hinausgehen, gleich das 2. Beweissicherungsgutachten des Verursachers gemeinsam mit einem Bauexperten Ihres Vertrauens zu überprüfen. Dabei geht es vor allem auch darum, zu prüfen, ob alle wesentlichen Aspekte berücksichtigt sind.

Das gilt vor allem, wenn Ihr Haus besonders empfindlich ist. Haben Sie z.B. einen historischen Bau, den Sie aufwändig saniert haben, dann reagiert dieser meist auf Verformungen/Erschütterungen besonders empfindlich und eine spätere Sanierung wird entsprechend teuer. Zunächst werden aufgetretene Schäden vom Verursacher gerne darauf zurückgeführt, dass Ihr Haus nicht der neuesten Normung entspricht und Sie damit einen Teil der Kosten selbst zu tragen haben. Erst wenn – vor Baubeginn – der Istzustand eindeutig definiert ist und die möglichen Folgekosten vertraglich festgelegt sind, sollten Sie ihre Zustimmung erteilen.

Muss man die Wiederherstellung des eigenen Hauses per Gericht durchsetzen, kann dieses sich sehr langwierig gestalten. Nicht nur die Schäden verleiden Ihnen die Freude an Ihrem Haus sondern auch die Ihnen zunächst, vor einer Durchsetzung ihres Anspruchs entstehenden Kosten. Das gravierendste Problem ist, dass Sie mit verschiedenen Kosten (Anwalt, Gutachter, Gericht usw.) in Vorlage gehen müssen. Nicht selten hören Sie die Antwort des Verursachers. „Wenn Sie mit unserem verbesserten Angebot nicht einverstanden sind, dann können Sie ja Ihre Forderung einklagen. Das wird aber sehr teuer für Sie.

Die Schlussfolgerung aus den hier angerissenen möglichen Problemen kann nur sein, dass Sie aktiv verhindern, dass überhaupt Schäden eintreten können, denn wenn die Schäden erst eingetreten sind, kommen auf Sie immer relativ hohe Kosten zu und möglicherweise lang andauernde juristische Streitereien.

 

 

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2 Schadensprävention für Ihr Haus

Wegen der vielen unterschiedlichen Schadensursachen und –auslöser kann es keine umfassenden Regeln geben, sondern der Einzelfall ist zu prüfen. Dennoch gebe ich in den nächsten Absätzen einige allgemeine Hinweise, die Ihnen helfen, zumindest die richtigen Fragen zu stellen und den technischen oder juristischen Fachmann zu finden.

 

2.1 Abstand

Da mit der Baumaßnahme meist eine Baugrube verbunden ist, sollte diese ausreichend Abstand von Ihrem Haus haben. Dazu gibt es in der DIN 4123, die sog. Unterfangungsnorm, eine gute Handreichung. Die Abgrabung unter Bodenplattenniveau darf frühestens 2 m entfernt von Ihrem Gebäude beginnen. Weiter als 2 m entfernt darf sie die 1:2-Linie von Kante Ihres Fundamentes nicht unterschneiden. Diese Maßgabe ist nur in grundwasserfreiem Boden gültig. Das System ist in der folgenden Skizze dargestellt.

Für alle Arbeiten, die unterhalb der roten Linie ausgeführt werden, muss der Nachbar entsprechende rechnerische Nachweise vorlegen, die grundsätzlich eine Bodenuntersuchung als Grundlage haben müssen. Diese Arbeiten sind entsprechend DIN 4123 durchzuführen. Da dabei nur abschnittsweise und mit Verbau gearbeitet werden kann, sind sie relativ teuer. Der Nachbar sollte Ihnen dazu vor Beginn alle Unterlagen vorlegen, die in der o.g. DIN vorgeschrieben sind.

2.2 Baugrubenverbau

Wenn kein ausreichender Platz für frei geböschte Baugruben vorhanden ist, müssen die Baugruben häufig durch einen Verbau gesichert werden. Bei einem einfachen, nicht abgestützten Verbau kommt es durch den Erddruck auf den Verbau immer zu Bewegungen des Verbaus in Richtung Baugrube. Dadurch öffnen sich dann entsprechende Spalten zwischen Asphalt und Bordstein oder Pflaster. Generell sollte das dann bei größeren Abständen bei Ihnen keine Schäden mehr auslösen. Bei geringeren Abständen und sehr tiefen Baugruben sind aber durchaus Schäden auch in größerer Entfernung möglich.

 

2.3 Rückverankerung

Schwieriger wird es, wenn der Baugrubenverbau rückverankert werden muss. Reichen die Anker auf Ihr Grundstück, dem sie zustimmen müssen, dann können sich im Bereich der Ankerkörper durchaus größere Bewegungen ergeben. Je nach Länge der Anker können dann auch ganze Häuserzeilen betroffen sein, die etwas weiter von der Baugrube entfernt sind. Das wurde häufig bei innerstädtischen U-Bahn-Stationen beobachtet. Je nach Untergrundverhältnissen sind oft auch die Ankerarbeiten schadensauslösend.

2.4 Kanal- und Straßenbau

Auch wenn die Straße vor Ihrem Haus aufgegraben wird, gelten die in der DIN 4123 angegebenen Abstände, auch wenn das bei der Kanalplanung häufig nicht ausreichend berücksichtigt wird. Also können Sie vom Bauherrn die entsprechenden Nachweise verlangen. Dabei gilt es aber immer zu beachten, dass auch alleine durch die Arbeitsweise Bewegungen ausgelöst werden können. Nur bei sachgerechtem Einsatz des passenden Verbaus und der entsprechenden Geräte sind die Bewegungen auf das Unvermeidbare begrenzt.

Das Hauptproblem bei solchen Maßnahmen beginnt mit der Verfüllung der Kanalgräben. Dazu werden Verdichtungsgeräte eingesetzt, deren Schwingungsemissionen durchaus erhebliche Schäden auslösen können. Wird andererseits nicht ausreichend verdichtet, dann kommt es später zu Sackungen und Schäden an der neuen Straßendecke.

Inzwischen gibt es aber durch Bauweisen, z.B. mit sog. Flüssigboden, wodurch sich Schwingungsemissionen und Setzungsschäden im Kanalbau gut vermeiden lassen. Es ist also im Zweifelsfall zu fragen, ob die Arbeiten nach dem Stand der Technik durchgeführt werden oder ob das scheinbar billigste Verfahren, zu Lasten der Anrainer gewählt wurde.

Da die innerstädtische Kanalisation häufig inzwischen weit über 100 Jahre alt ist, muss sie sukzessive erneuert werden. Oft besteht der Untergrund aus relativ dicken alten Auffüllungen. Werden diese dann kräftig verdichtet, dann sacken sie zusammen und die ganze Straße senkt sich etwas ab. Deshalb kann man relativ oft beobachten, dass nach der Kanalerneuerung auch Gas und Wasserleitungen neu verlegt werden, weil sie abzureißen drohen.

 

3 Schwingungen und Abbrucharbeiten

Auf Erschütterungen reagiert der Mensch erstaunlich sensibel. Selbst wenn er sich schon leicht belästigt fühlt, liegt das meist noch unter der Schwelle, die Schäden an Gebäuden auslösen könnte. In der DIN 4150 ist in 3 Teilen ausführlich dargestellt, was bei Erschütterungen zu messen ist, welche Grenzwerte bestehen usw.

Echtzeit-Setzungsmessungen im Gebäude mit elektronischen Schlauchwaagen

Echtzeit-Setzungsmessungen im Gebäude mit elektronischen Schlauchwaagen

Wie immer wird in den Normen der „Normalfall“ abgebildet, und in der Praxis muss immer der Einzelfall betrachtet werden, für den in der Norm die jeweiligen Grenzen angegeben sind. Um diese festzulegen, wird dann eine Vorermittlung notwendig und bei Bedenken muss gemessen werden. In den meisten Fällen ergibt sich dann, dass aufgrund der Sensibilität des Menschen noch nicht eine Grenze überschritten wird, die zu Gebäudeschäden führt.

Grundsätzlich sollte man das dennoch nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn auch die Gebäude sind in unterschiedlichem Masse empfindlich, so dass die Schadensgrenze aus der Norm nicht immer das Maß aller Dinge sein muss.

 

 

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4 Erdwärmebohrungen

In den letzten Jahren sind insbesondere bei Erdwärmebohrungen z.T. erhebliche Schäden eingetreten. Durch die meist eingesetzten Spülbohrungen werden in bestimmten Arealen die Untergrundverhältnisse so stark gestört, dass an Häusern z.T. weit über die Bohrungen hinaus erhebliche Schäden z.B. durch großflächige Hebungen entstehen, manchmal können es auch Senkungen sein. Das ist dann insbesondere in Gebieten mit Gipskarst der Fall. Kann aber auch durch unsachgemäßes Bohren oder artesisches Wasser ausgelöst werden. Manchmal ist die Ursache auch alter Bergbau.

Die möglichen Schadensgebiete sind anhand der Geologie relativ einfach einzugrenzen. Das Problem ist, dass die Anlieger nicht vor Beginn gehört werden. Derzeit liegt die Entscheidung allein bei den zuständigen behördlichen Stellen. Der Geschädigte steht dann vor vollendeten Tatsachen und muss versuchen, den Verantwortlichen zur Sanierung heran zu ziehen. Wenn man die Großschäden z.B. in Böblingen oder Staufen bedenkt, dann übersteigt die notwendige Sanierung die Leistungsfähigkeit der Verursacher bei weitem. Als weiteres Problem kommt hinzu, dass die Schädigung manchmal weiter läuft und nur schwer vollständig zu stoppen ist.

Soweit ich weiß, gibt es bisher auch noch keine richterlichen Entscheidungen, die diesen Problemkreis für die Betroffenen umfassend absichern.

 

5 Geologie

Ob und in welcher Form Schäden durch eine Nachbar-Baustelle entstehen können, konnte hier natürlich nur kurz angerissen werden. Dabei soll aber nicht vergessen werden, dass für die Schadenswirkung auch immer der Untergrund eine große Rolle spielt.

Steht das Haus z.B. auf dem Kiessand der Niederterrasse im Rheintal, dann sind die Risiken relativ gering, da der Boden generell eine gute Tragfähigkeit hat. Allerdings werden Schwingungen recht gut weitergeleitet, vor allem im Grundwasser. Schäden sind durchaus auch in größeren Entfernungen beobachtet worden. Leider wurden die Kiese der Niederterrasse an vielen Stellen als Baustoff abgebaut. In den inzwischen häufig verfüllten Löchern ist der Boden dann aufgrund inhomogener Zusammensetzung wesentlich problematischer. Wo dieses Risiko besteht, kann man allerdings mit wenig Aufwand feststellen.

Problematisch sind alle humosen Böden, wie sie oft in Senken vorkommen. Sie haben nicht nur eine geringe Tragfähigkeit, sondern können auch ausweichen oder um mehrere dm zusammensacken, wenn z.B. der Nachbar eine Grundwasserabsenkung durchführt, um seinen Keller für den Swimming-Pool zu vertiefen.

Durch Änderungen im Gefüge des Untergrunds können auch dauerhafte Austrocknungen bewirkt werden, z.B. durch einen neuen Kanal. Sind hier Tonböden vorhanden, dann werden diese durch Wasserentzug schrumpfen. Auch das kann Ursache von Schäden sein.

Das sind nur 3 Beispiele dafür, dass in schwierigen geologischen Situationen die Auswirkungen von Baumaßnahmen weiter reichende Schäden verursachen können. Wenn Sie dazu Informationen brauchen, dann bieten wir Ihnen dazu unsere Baugrundauskunft an. Mit unserem Archiv aus geologischen, hydrologischen, topografischen, altlastspezifischen Karten usw. können wir flächendeckend diese geologischen Risiken aufzeigen.

 

6 § 909 BGB

Schlauchwaage Schwingungsmessungen

Schlauchwaage Schwingungsmessungen

Die Abgrabung der Stützung eines Hauses ist zivilrechtlich im BGB aufgenommen. Nach jüngerer Rechtsprechung wird diese Abgrabung von den Gerichten nicht auf eine Unterfangung beschränkt. Vielmehr wird der § 909 auch sinngemäß bezogen auf U-Bahn-Tunnel und ähnliche Großbaumaßnahmen angewendet. Damit haben die Betroffenen eine relativ starke Stellung zur Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Der Teufel steckt jedoch im Detail. Wenn der Schaden bereits eingetreten ist, dann kann die Beweislage recht diffizil werden, und die Durchsetzung von Ansprüchen ist mit viel Zeit und Kosten verbunden. Deshalb können wir nur empfehlen, vor der Baumaßnahme entsprechende Kontrollen festzuschreiben. Da sie Geld kosten, will der Bauherr sie gerne umgehen und versucht, die Risiken klein zu reden. Vor Baubeginn kann aber immer mehr durchgesetzt werden als später.

Eine große Hilfe sind dabei die Miniaturisierung von Messgeräten, das GPS-System und andere neue Mittel, mit denen eine Baumaßnahme exakt verfolgt werden kann. Zeigt sich z.B. eine Bewegung, die über das vorher ermittelte zulässige Maß hinausgeht, dann können die Bauarbeiten praktisch just in time abgebrochen werden. Dann werden Möglichkeiten gesucht, Bauweisen geändert usw., um die Schäden zu minimieren. Das ist für den Bauherrn dann relativ teuer, für den Betroffenen Nachbarn aber immer günstiger, als wenn er später die Regulierung des Schadens mühsam einklagen muss. Insbesondere bei größeren Baugruben in Ihrer Nachbarschaft sollten Sie den Bauherrn auffordern, Ihnen ein entsprechendes Messkonzept vorzulegen. Bei diesen Fragen und der Bewertung solcher Konzepte steht Ihnen unsere Abteilung Messtechnik gerne zur Verfügung.Lassen Sie sich nicht mit dem Versprechen abspeisen, der Bauherr komme selbstverständlich für alle Schäden auf und die Beseitigung sei kein Problem.

Erfahren Sie mehr zu Bauwerksmonitoring!

 

Zusammenfassung

Da unterschiedliche Baumaßnahmen mit unterschiedlichsten Untergrundverhältnissen zusammentreffen, muss jeder Einzelfall entsprechend auf die möglichen Schadensrisiken hin überprüft werden. Steht Ihr Haus auf jungen, wenig konsolidierten Schichten, dann sind die Risiken besonders hoch und würden noch wesentlich vergrößert, wenn z.B. für den Kanal das Grundwasser abgesenkt werden muss. Steht Ihr Haus dagegen auf hoch tragfähigen Kiessanden, dann sind die Risiken wesentlich geringer, allerdings sind die Auswirkungen von Schwingungen zu beachten, und die Unterfangung kann selbst unter Beachtung der DIN 4123 riskant werden.

Zunächst sollten Sie vom jeweiligen Bauherrn verlangen, dass er Ihnen detaillierte Unterlagen der geplanten Maßnahmen vorlegt, wie z.B. Grundrisse und Schnitte, das Baugrundgutachten, das Unterfangungskonzept usw. Wichtig ist vor allem auch die Beweissicherung, denn Staub oder Spinnweben in den Rissen werden später gerne als „Beweis“ dafür genommen, dass es sich um alte Risse handelt und Sie die Kosten für die Ausbesserung selbst zu tragen haben.

Wenn Sie alle Unterlagen eingesammelt haben und noch Zweifel haben und dazu noch eine unabhängige Bewertung wünschen, dann stehen wir gerne dafür zur Verfügung.

 

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