Schon vor einem Grundstücksankauf sind zahlreiche Fragen zu klären, u.a. sollten bekannt sein welche Risiken der Untergrund birgt. Zur Klärung wird ein Baugrundgutachter beauftragt.
Für eine vollständige Untersuchung benötigt man einen hinreichenden Untersuchungsaufwand sowie entsprechende Zeit. Bohrungen, Geländeaufnahmen, Laborversuche usw. sind durchzuführen und auszuwerten. Je nach Grundstücksgröße und -problematik werden entsprechende Kosten anfallen.
Viele Bauherren und Entwickler versuchen deshalb, die Untersuchungen in spätere Projektphasen zu schieben und zu beschneiden. Hierdurch können wesentliche Risiken verborgen bleiben und nicht oder zu spät berücksichtigt werden. Im schlimmsten Fall kann die gedachte Bebauung nicht umgesetzt werden, mindestens aber kommt es zu Fehlplanungen, Terminverzögerungen, Kostensteigerungen.
Die Planung von Objekten ist in Deutschland in entsprechende Stufen, von der Grundlagenermittlung bis zur Ausführungsplanung, unterteilt. Für die Baugrunduntersuchung passt dazu der Ablauf, wie ihn die DIN EN 1997-2 – Baugrunduntersuchungen – vorschreibt:
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– Vorstudie mit Ortsbesichtigung und Voruntersuchung
– Hauptuntersuchung und Geotechnischer Untersuchungsbericht
– Geotechnischer Entwurfsbericht mit Berechnungen für die Ausführungsplanung
– geotechnische Betreuung und Kontrolle in der Ausführung
Diesen Ablauf setzen wir seit Jahren erfolgreich um. Schon bei Ankaufserwägungen für Grundstücke führen wir, auch aufschlusslos, Vorerhebungen durch für erste Wirtschaftlichkeitsabschätzung. Die verschiedenen Stufen können natürlich dem Planungsfortschritt angepasst separat beauftragt werden, was zur Kostenentspannung beiträgt.
Die in der Normung vorgesehene Vorstudie mit Ortsbesichtigung und Voruntersuchung bezeichnen wir, der HOAI folgend, als Grundlagenermittlung. In der DIN EN 1997-2 wird aufgeführt, welche Daten vor Beginn der Geländearbeiten zu ermitteln sind. Dazu gehören nicht nur die geologischen und hydrogeologischen Karten, sondern weit mehr, wie z.B. alte topografische Karten, Bergbaudaten, frühere Erfahrungen aus der Gegend, klimatische Bedingungen usw..
Bereits seit über 50 Jahren sammelt unser Büro die entsprechenden Karten und Veröffentlichungen. Über das Internet bereitgestellte Daten und Kartenwerke, werden dem Fortschritt folgend, über Geoinformationssysteme handhabbar gemacht. Mit Erhalt von Basisinformationen zum Grundstück kann kurzfristig eine erste Grundlagenermittlung erstellt werden. Der Aufwand hierfür ist projektspezifisch, aber überschaubar.
Wenn die Planung entsprechende Tiefe erreicht hat, ist die Hauptuntersuchung durchzuführen. Anhand der bereits erstellten Unterlagen und gewonnenen Erkenntnisse, werden gezielt die notwendigen Untersuchungen angeboten.
Die Ergebnisse der Hauptuntersuchung werden im geotechnischen Untersuchungsbericht zusammengestellt und anhand von Lageplänen, Profilen usw. dargestellt. Objekt- und Fachplaner verfügen damit über die notwendigen Angaben zur abgesicherten Planung.
Wenn die Entwurfsplanung vorliegt, muss der Baugrundgutachter die Planung zur Prüfung auf die Belange des Bodens etc. vorgelegt bekommen. Erfordert der Entwurf tiefergehende geotechnische Bearbeitungen (Setzungs-/Standsicherheitsberechnungen, Grundwasserabsenkungen etc.), stellen diese besondere Leistungen dar, die gesondert zu vereinbaren sind.
Nach Baubeginn werden diverse Überwachungstätigkeiten und entspr. Abnahmen durch den Gutachter notwendig. Der Baugrundgutachter handelt hier für den Bauherrn, da dieser grundsätzlich das Baugrundrisiko trägt. Auch sind Sondervorschläge der Unternehmen, den Boden betreffend, zu beurteilen und unberechtigte Forderungen gegen den Bauherrn abzuwehren.
Zusammenfassung
Unzureichende und zu spät veranlasste Baugrunduntersuchungen führen in der Praxis ständig zu Verzögerungen, Kostenexplosionen, Streitigkeiten und letztendlich zu Bauschäden. Wie wir nach 30 Jahren unserer Berufspraxis leider feststellen müssen, ist diese Erkenntnis nicht ins Bewusstsein vieler Handelnder am Bau vorgedrungen. Hier gibt es nach wie vor Aufklärungs- und Handlungsbedarf. Ebenso wie sich die Planung eines Objekts in den verschiedenen Phasen zum endgültigen Projekt entwickelt, muss auch der Erkenntnisgewinn zum Untergrund entsprechend Schritt halten. Mit dem an den Planungsfortschritt angepassten Vorgehen werden die Risiken für den Bauherrn/Investor Schritt für Schritt verringert, die Untersuchungskosten fallen auch nur schrittweise an.
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